¿Qué es la Asimilación fuera de ordenación (AFO)?
La Asimilación Fuera de Ordenación (AFO) es una figura administrativa contemplada en el urbanismo español que permite regularizar edificaciones construidas sin licencia urbanística en suelo no urbanizable, una vez que han pasado los plazos legales para exigir su demolición o legalización.
Aunque no se trata de una legalización como tal, la AFO reconoce la existencia de estas construcciones y permite su uso limitado, así como la posibilidad de acceder a suministros básicos o inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
No supone legalizar la edificación, pero sí admitir su existencia, limitar sus usos y abrir la puerta al acceso a suministros básicos y a su inscripción en el Registro de la Propiedad en condiciones determinadas.En Andalucía, la AFO se regula por la Ley 7/2021 (LISTA) y su Reglamento (Decreto 550/2022), que fijan los requisitos y el procedimiento que deben seguir los ayuntamientos.
¿Qué requisitos se necesitan para que una edificación sea reconocida como AFO?
En Andalucía, una edificación puede obtener la condición de AFO si cumple los siguientes requisitos:
- Ha transcurrido un mínimo de 6 años desde la finalización de las obras.
- No está afectada por un expediente sancionador ni una orden de demolición vigente.
- Se ubica en suelo rústico común, y no en suelos especialmente protegidos o de dominio público.
- Cumple condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad.
- Puede demostrar un uso consolidado.
El Ayuntamiento competente es quien tramita y resuelve el procedimiento AFO, y puede solicitar informes técnicos y documentación específica para garantizar el cumplimiento de la normativa.
Diferencias entre la AFO y otros tipos de asimilación
Es importante no confundir la AFO con otras figuras urbanísticas:
- La legalización urbanística implica obtener o adaptar una licencia para ajustarse al planeamiento vigente.
- El “fuera de ordenación” clásico se refiere a edificios que fueron legales y han quedado incompatibles por cambios de planeamiento.
- La AFO afecta a edificaciones que nunca fueron legales, pero cuya infracción ha prescrito, permitiendo su uso limitado sin equipararse a una edificación plenamente legal.
En todos los casos, la AFO no permite ampliar la construcción ni cambiar su uso sin nuevas autorizaciones, y las obras se limitan al mantenimiento y a las actuaciones necesarias para garantizar seguridad y salubridad.
¿Qué efectos tiene la AFO para el propietario?
El reconocimiento AFO aporta efectos muy relevantes para el propietario:
- Mayor seguridad jurídica frente a sanciones o demoliciones una vez declarada la situación.
- Posibilidad de contratar suministros básicos (agua, electricidad, saneamiento) cuando se cumplan las condiciones urbanísticas y técnicas.
- Facilita la venta, la herencia y otras transmisiones al poder documentar y registrar la situación de la edificación.
Esto no significa que todas las viviendas irregulares puedan obtener un AFO ni que el procedimiento sea idéntico en todos los municipios, ya que cada Ayuntamiento lo aplica según su planeamiento y la realidad de su término municipal.daptar sus políticas urbanísticas a la realidad existente sin fomentar nuevas edificaciones ilegales.
¿Qué condiciones debe cumplir una edificación para ser clasificada como AFO?
Además de los requisitos generales, el propietario debe presentar ante el Ayuntamiento:
- Una declaración responsable.
- Un informe técnico urbanístico que justifique la situación del inmueble.
- Documentación que acredite la antigüedad y uso consolidado (certificados, facturas, fotografías, datos catastrales…).
- Un posible proyecto de adecuación, si se requiere adaptar la construcción a mínimos de seguridad o salubridad.
- El abono de las tasas y costes administrativos establecidos por el consistorio.
Una vez aprobada la AFO, el inmueble podrá continuar su uso, pero no podrá ser ampliado, reconstruido ni destinado a nuevos usos sin nueva autorización expresa.
¿Quieres regularizar tu vivienda?
Si tienes una vivienda en suelo no urbanizable y crees que puede beneficiarse de una AFO, es fundamental estudiar primero si realmente cumple los requisitos. Nuestro equipo técnico puede analizar tu caso, preparar la documentación necesaria y gestionar el trámite completo ante el Ayuntamiento correspondiente.
Podemos orientarte sin compromiso desde el primer momento y explicarte con claridad qué opciones reales ofrece la normativa para tu finca.
Cada caso requiere un estudio específico
La experiencia demuestra que cada parcela y cada vivienda tiene particularidades (antigüedad real, tipo de suelo, afecciones ambientales, planes especiales, etc.) que condicionan mucho las posibilidades reales de obtener un AFO. Por eso siempre realizamos un estudio previo individualizado de la situación urbanística, la documentación disponible y las posibles afecciones antes de recomendar iniciar o no el procedimiento.
Si tienes una vivienda en suelo rústico y dudas sobre si puede acogerse a una AFO o cuál es el camino más adecuado en tu caso, nuestro equipo de arquitectos e ingenieros puede analizar tu situación concreta y acompañarte en todas las gestiones ante el Ayuntamiento.
