¿Qué es la Asimilación fuera de ordenación (AFO)?
La Asimilación Fuera de Ordenación (AFO) es una figura administrativa contemplada en el urbanismo español que permite regularizar edificaciones construidas sin licencia urbanística en suelo no urbanizable, una vez que han pasado los plazos legales para exigir su demolición o legalización.
Aunque no se trata de una legalización como tal, la AFO reconoce la existencia de estas construcciones y permite su uso limitado, así como la posibilidad de acceder a suministros básicos o inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
Este mecanismo existe, con diferentes denominaciones y matices, en distintas comunidades autónomas, siempre adaptado a sus respectivas leyes territoriales. En este post nos centraremos en cómo se aplica la AFO en Andalucía, regulada específicamente por la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio (LISTA) y su reglamento (Decreto 550/2022).
En este post nos centraremos en cómo se aplica la AFO en Andalucía, regulada específicamente por la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio (LISTA) y su reglamento (Decreto 550/2022).
¿Qué requisitos se necesitan para que una edificación sea reconocida como AFO?
En Andalucía, una edificación puede obtener la condición de AFO si cumple los siguientes requisitos:
- Ha transcurrido un mínimo de 6 años desde la finalización de las obras.
- No está afectada por un expediente sancionador ni una orden de demolición vigente.
- Se ubica en suelo rústico común, y no en suelos especialmente protegidos o de dominio público.
- Cumple condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad.
- Puede demostrar un uso consolidado.
El Ayuntamiento competente es quien tramita y resuelve el procedimiento AFO, y puede solicitar informes técnicos y documentación específica para garantizar el cumplimiento de la normativa.
Diferencias entre la AFO y otros tipos de asimilación
Para evitar confusiones, conviene distinguir entre la AFO y otras situaciones urbanísticas:
- Legalización urbanística: implica la adaptación de una edificación al planeamiento actual mediante una licencia. Es posible solo si la edificación se ajusta o puede ajustarse a la normativa.
- Fuera de ordenación (FO): se refiere a inmuebles que fueron legales en su día, pero han quedado incompatibles con el nuevo planeamiento. Siguen existiendo legalmente, aunque con limitaciones.
Asimilación Fuera de Ordenación (AFO): afecta a edificaciones que nunca fueron legales, pero cuya infracción ha prescrito. Se les permite continuar con su uso, aunque sin ampliar ni reformar más allá de lo esencial.
El impacto de la AFO en urbanismo
La figura de la AFO tiene un gran impacto en el urbanismo de Andalucía, especialmente en municipios con muchas edificaciones en suelo rústico construidas de forma irregular. Sus beneficios incluyen:
- Mayor seguridad jurídica para propietarios.
- Posibilidad de conexión a suministros básicos como agua, luz o saneamiento.
- Facilita la transmisión (venta o herencia) del inmueble con garantías registrales.
- Evita litigios, sanciones o demoliciones en viviendas que, de otro modo, quedarían en un limbo legal.
A nivel municipal, la AFO permite a los ayuntamientos tener un control más eficaz del territorio, y adaptar sus políticas urbanísticas a la realidad existente sin fomentar nuevas edificaciones ilegales.
¿Qué condiciones debe cumplir una edificación para ser clasificada como AFO?
Además de los requisitos generales, el propietario debe presentar ante el Ayuntamiento:
- Una declaración responsable.
- Un informe técnico urbanístico que justifique la situación del inmueble.
- Documentación que acredite la antigüedad y uso consolidado (certificados, facturas, fotografías, datos catastrales…).
- Un posible proyecto de adecuación, si se requiere adaptar la construcción a mínimos de seguridad o salubridad.
- El abono de las tasas y costes administrativos establecidos por el consistorio.
Una vez aprobada la AFO, el inmueble podrá continuar su uso, pero no podrá ser ampliado, reconstruido ni destinado a nuevos usos sin nueva autorización expresa.
¿Quieres regularizar tu vivienda?
Si tienes una propiedad en suelo no urbanizable y crees que puede beneficiarse de una AFO, nuestro equipo técnico puede ayudarte. Analizamos tu caso, preparamos toda la documentación y gestionamos el trámite completo ante el Ayuntamiento correspondiente.
